Иллюзия спада или новая реальность — что происходит на офисном рынке Москвы

Вокруг рынка офисной недвижимости столицы формируется тревожный нарратив: спрос на аренду и покупку падает, вакантность растет, а объемы строительства говорят не о дефиците, а о затоваривании. И вообще на фоне того, что экономика страны находится под давлением, о каких инвестициях в недвижимость и офисах класса А можно говорить?


Офис класса А — это объект с современными инженерными системами, качественной отделкой мест общего пользования и расположением в сложившихся деловых районах, поэтому спрос именно на такие площади точнее всего показывает реальное состояние рынка офисной недвижимости.

Тезис №1: «Спрос упал»

А о каком именно спросе идет речь? Спрос на аренду офисов в бизнес-центрах и на покупку — это два разных спроса. И смешивать одно с другим категорически не стоит.

Спрос на аренду

Средневзвешенная ставка аренды офиса класса А внутри МКАД по итогам первого полугодия 2026 года с учетом НДС и без ОРЕХ составила 45 100 рублей за квадратный метр в год — на 3% меньше, чем годом ранее (данные IBC Real Estate). На первый взгляд, снижение ставок сигнализирует об остывающем интересе арендаторов.

Логично, но не совсем верно. В сложившихся деловых районах, где реально компании хотят арендовать кабинеты, свободных площадей почти нет: вакантность Ленинградского коридора на август 2026 года составила 1,2%, Белорусского района — 5,2%. Здания в этих локациях практически полностью заполнены.

И вот там ставки не падают: за помещения с отделкой все чаще просят более 80 000 рублей за квадратный метр в год с учетом НДС и без ОРЕХ, до 100 000–110 000 рублей за квадратный метр в год и выше. В наиболее востребованных зданиях Белорусского делового района максимум — 122 000 рублей за квадратный метр в год с учетом НДС. Средний показатель по Москве «тянут» вниз новые, более дешевые проекты на периферии. Само снижение средневзвешенной ставки аренды офисов связано с расширением географии предложения, а не с удешевлением существующих качественных проектов. Но в объектах, которые долго «простаивают» на рынке аренды, есть и точечные снижения — отрицать это было бы глупо. В целом аренда офиса в Москве остается разной историей для каждой локации, а не единым трендом на снижение.

Спрос на покупку

По итогам первого полугодия 2026 года спрос на покупку офисов в бизнес-центрах распределялся крайне неравномерно. В 17 проектах в этот период не было ни одной сделки, а там, где продажи состоялись, их объем в большинстве случаев оставался небольшим. В то же время около 70% всех продаж пришлось на проекты четырех девелоперов — STONE, MR, FORMA и Sense. Чем больше выходит новинок, тем заметнее размывается средняя цена экспонирования за квадратный метр, ведь в расчеты аналитиков попадают десятки БЦ на старте, которые числятся в продаже, но реального спроса не формируют. Тем, кто планирует купить офис в Москве, стоит учитывать именно эту неравномерность, а не усредненную статистику по рынку.

В последнее время компании менее активны (хотя сделки по покупке бизнес-центров не исчезли совсем). А вот продажи блоков в БЦ класса А внутри МКАД показывают уверенный рост — не падение. По данным аналитического центра STONE, речь идет о 124 000 кв. м за первое полугодие 2026 года, рост +36% год к году, оценочный объем выручки девелоперов достиг почти 62 млрд рублей (+38% за год). Сделки прошли в 48 проектах из 65 экспонируемых на рынке, то есть еще треть осталась без спроса по разным причинам. Это подтверждает, что интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость не исчез, а сместился в сторону готовых и качественных объектов.

Вывод: спрос на офисную и коммерческую недвижимость сконцентрировался в качественном продукте и надежных локациях — Белорусском деловом районе, Ходынке и других, но общая картина перестроилась на охлаждение в ожидании снижения ставки.

Тезис 2: «Вакантность в классе А выросла»

Вакантность — это доля свободных, не занятых арендаторами или покупателями площадей от общего объема качественного предложения на рынке офисной недвижимости.

По итогам первого полугодия 2026 года вакантно 9,5% офисов класса А в пределах МКАД, на 6 п. п. больше по сравнению с прошлым годом. Но 29% всех свободных площадей класса А — это один объект, небоскреб Moscow Towers, который появился на рынке из-за смены планов РЖД. В большинстве ключевых деловых районов уровень вакантности не превышает 5%, а в отдельных развивающихся кластерах, например, в Мнёвниках, она и вовсе нулевая: предложения там просто нет физически.

При этом по итогам полугодия введено 408 000 кв. м в БЦ класса А внутри МКАД. Более 30% этого объема — штаб-квартиры крупных компаний: эти помещения не выйдут в открытый рынок. Это значит, что фактическая продажа офисов в Москве сосредоточена в оставшейся части нового предложения, а не во всем объеме ввода.

Доля реализации введенных объектов составляет 92%, но радоваться этой цифре преждевременно. Такой уровень распроданности сложился на рынке офисной недвижимости, который еще недавно был куда менее насыщен проектами.

Показатель будет снижаться год от года, а разброс распроданности между отдельными объектами будет усиливаться.

Вывод: в настоящее время рост вакантности офисов не является признаком существенного ослабления рынка коммерческой недвижимости, но говорит о его структурных изменениях. Свободного предложения стало больше, однако в сложившихся деловых районах дефицит остается: Ленинградский деловой коридор, Белорусский деловой район и Сити не потеряют в актуальности никогда.

Тезис 3: «Огромные объемы строительства сигнализируют о затоваривании»

Ввод новых офисов в Москве действительно рекордный. Но важно смотреть не на сам факт стройки, а на структуру того, что доступно к покупке или аренде на рынке коммерческой недвижимости.

Готового предложения, то есть офисов, в которые можно заехать условно завтра, немного. В построенных и сданных бизнес-центрах класса А внутри МКАД на первичном рынке к покупке доступно 33 000 кв. м — это 5% от общей экспозиции, а цена на эти немногочисленные по меркам мегаполиса готовые лоты почти на 30% выше среднерыночной и составляет 711 000 рублей за квадратный метр. Такая стоимость коммерческой недвижимости в Москве характерна именно для готовых лотов и не отражает среднюю цену по рынку в целом.

По мере ввода в эксплуатацию БЦ, которые реализовались блоками, появляется больше вторичного предложения от инвесторов, особенно с учетом того, что сейчас вводятся объекты, которые продавались в 2020–2022 годах. Активность инвесторов тогда была существенно выше, чем конечных пользователей: около 60–70% в структуре продаж. И все они дружно выходят на рынок со своими офисами. Именно тогда чаще решали купить бизнес-центр в Москве на стадии строительства в расчете на рост стоимости к моменту ввода объекта — и сейчас эти же инвесторы выводят свои офисы на вторичный рынок. Надо учитывать, что в будущем — в 2029–2030 годах — в Москве будет введено значительно больше офисных зданий, чем в первом полугодии 2026 года. Но, как показывает статистика, хорошие варианты все же быстро вымываются с рынка.

Вывод: рынок офисной недвижимости на продажу переходит в стадию взросления, продажа коммерческой недвижимости в Москве становится более избирательной, и только более опытные игроки смогут выйти из этой игры с поднятой головой.

Коротко о рынке

Аренда офиса класса А в дефицитных деловых районах — от 80 000 до 122 000 рублей за квадратный метр в год с учетом НДС (IBC Real Estate, I полугодие 2026 года). Продажи блоков в БЦ класса А выросли на 36% год к году, до 124 000 кв. м (аналитический центр STONE, I полугодие 2026 года). Вакантность офисов класса А — 9,5%, из них 29% приходится на один объект, небоскреб Moscow Towers. Готовое к заезду предложение на первичном рынке — 33 000 кв. м, или 5% от общей экспозиции.