Работа над заселением начинается до ввода

Для нового бизнеc-центра первые месяцы после ввода в эксплуатацию во многом определяют дальнейшую динамику его заселения. Особенно это заметно в объектах с мультисобственностью, где помещения принадлежат десяткам владельцев и представлены в широком диапазоне площадей. Именно поэтому качественная управляющая кoмпания бизнеc-центра начинает эту работу не с момента ввода объекта, а на несколько месяцев раньше.

При таком количестве участников процессов скорость, с которой здание начнет работать полноценно, во многом зависит от того, насколько заранее были выстроены отношения и бизнес-процессы УК с девелопером объекта, генподрядчиком, собственниками и партнерскими структурами. Поэтому для управляющей кoмпании работа с новым объектом начинается не в момент начала передачи помещений: к этому времени приемка объекта у застройщика и значительная часть подготовительных процедур уже должны быть завершены.

Практика нашей работы показывает, что наличие в одном здании множества собственников — не приговор заполняемости объекта, особенно если все отношения между разными участниками сторон были выстроены заранее и грамотно. Успешный опыт подтверждает заполняемость объектов STONE. Например, во второй очереди STONE Towers спустя полтора года после ввода заполняемость достигла 80%, а в бизнес-центре STONE Савеловская за первые шесть месяцев спроектировались уже 35% собственников. Оба проекта входят в портфель офисов STONE и расположены в разных, но одинаково востребованных деловых локациях Москвы.

Сила предварительной подготовки

Достижение таких показателей — заслуга не только грамотной стратегии девелопера и отдела продаж. Одна из основных задач партнерской управляющей кoмпании в бизнес-центрах STONE заключается в том, чтобы сократить период между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию, началом передачи помещений и фактическим началом ремонта собственниками — этот фактор существенно влияет на ту самую скорость, с которой арендатор заедет в здание и начнет в нем работу.

Если все процессы проектирования впервые начинают происходить только после получения ключей, собственник неизбежно теряет несколько месяцев на получение технических условий, разработку документации, согласования и организацию работ. Поэтому технические условия на проектирование помещений мы начинаем выдавать собственникам примерно за полгода до ввода бизнеc-центра, в ряде случаев – еще раньше. Через службу постпродажного сопровождения клиенты могут направлять свои разработанные проекты в управляющую кoмпанию на согласование еще до получения заключения о соответствии объекта. На этом этапе наши технические специалисты взаимодействуют с проектировщиками клиентов, отвечают на вопросы по инженерным системам и требованиям здания и помогают заранее устранить решения, которые впоследствии могли бы задержать начало работ. Выстроить такую заблаговременную коммуникацию возможно за счет партнерского формата работы девелопера и УК.

Подобный подход позволяет перенести значительную часть подготовительного этапа на период, когда здание еще достраивается. В результате к моменту получения акта доступа или подписания акта приема-передачи у собственника уже может быть полностью согласованный проект будущего офиса. Эта модель используется в наших бизнес-центрах и позволяет владельцам переходить к ремонту практически сразу после передачи помещения. Общий принцип работы партнерской УК заключается в формате «единого окна», в рамках которого собственник может решить любые вопросы, связанные с эксплуатацией, гарантией, переездом или даже ремонтом.

Особенно это важно для собственников, которые уже на этапе строительства осуществили подбор арендатора или готовы инвестировать в ремонт офиса со своей стороны, чтобы сдать его уже полностью готовым к въезду.

Путь к сердцу арендатора лежит через fit-out

Фактор, который сегодня позволяет собственникам существенно сократить сроки экспонирования своих офисов, — наличие готовой отделки. Как правило, такие решения принимают владельцы офисов площадью до 500 кв. м. При текущей стоимости отделки от частных подрядчиков, которая начинается от 80 тыс. руб./кв. м, малый и средний бизнес все пристальнее смотрит на возможность арендовать офис с уже готовым ремонтом, так как ищет быстрых и гибких решений. Поэтому многим собственникам, для которых принципиальна быстрая сдача офиса, мы рекомендуем сделать выбор в пользу выполнения ремонта своими силами — и даже разработали соответствующую услугу на условиях, привлекательных с точки зрения экономики проекта.

Традиционно собственник офисногo помещения может самостоятельно выбрать подрядчика и реализовать авторский дизайн-проект. Такой сценарий сохраняется, в том числе — и через эксклюзивное агентство STONE Realty, которое реализует помещения собственников в аренду и рекомендует владельцам пул проверенных подрядных организаций для индивидуальных ремонтных решений. В практике агентства уже были кейсы, когда на пул маленьких помещений одного или нескольких собственников по соседству претендует один арендатор: в таком случае, безусловно, требуется индивидуальная проработка дизайн-проекта.

Однако для стандартизированных проектов мы предусмотрели решение, которое реализуется непосредственно УК STONE Office — работа направления STONE Office Дизайн. Фактически, это сервис управляющей кoмпании по отделке офисов «под ключ» на основе уже готовых архитектурно-инженерных решений, без индивидуального проектирования с нуля. Его принципиальное отличие заключается в использовании заранее проработанных и уже согласованных архитектурно-планировочных и инженерных решений для наиболее востребованных форматов офисов.

В обычном индивидуальном проекте значительное время занимает разработка концепции, ее адаптация к инженерным системам конкретного здания и последующие согласования.

В эту стоимость входит отделка офиса «под ключ»: выполнение черновых и чистовых работ в базовых цветовых решениях, покраска стен и потолка, напольное покрытие на выбор, разводка приточно-вытяжной вентиляции, монтаж системы кондиционирования, электрики и сантехники в мокрых точках, при необходимости. Арендатору будет достаточно выбрать мебель, элементы своего фирменного стиля по желанию и оснастить офис техникой для работы сотрудников.

При этом срок подготовки помещения к эксплуатации можно сократить примерно в два раза, а в отдельных типовых сценариях путь до фактического переезда оказывается до 2,5 раз короче, чем при последовательной реализации индивидуального проекта. Для собственника это означает более быстрый выход на арендный доход, а для компании, приобретающей помещение с отделкой для себя, более скорый пeреезд команды.

Важно и то, что готовый fit-out не означает отказа от вариативности. В рамках типовых решений можно учитывать особенности конкретного помещения и задачи собственника: мы разрабатываем несколько вариантов планировочных решений с учетом особенностей лота.

День передачи помещения — день начала работ

В бизнес-центре, который сможет быть заполнен за два года, к моменту выдачи ключей у управляющей кoмпании уже должны быть разработаны правила эксплуатации объекта и проведения ремонтных работ, определены маршруты доставки материалов и вывоза строительного мусора, порядок доступа подрядчиков, требования к использованию лифтов и мест общего пользования.

Одновременно с предэксплуатацией мы принимаем у девелопера общественные пространства, которые будут задействованы во время массового выхода собственников на ремонты. МОП (места общего пользования) — это холлы, лифтовые зоны, коридоры и другие общие пространства бизнеc-центра, доступные всем резидентам вне зависимости от того, кому принадлежит конкретный офис. Сегодня бизнеc-центры класса А делают МОПы одним из конкурентных преимуществ проектов, поэтому очень важно сохранить их аккуратный и качественный внешний вид даже в периоде активных ремонтов. На путях разгрузки заранее выполняется защита лифтов, полов и стен. Это позволяет владельцу после получения помещения завозить строительные материалы и начинать работы без дополнительного периода организационной подготовки.

В зданиях с большим количеством собственников такие, на первый взгляд, технические детали напрямую влияют на скорость заселения. В первые месяцы после ввода внутри объекта одновременно работают десятки подрядных организаций. Их необходимо развести по маршрутам и времени, обеспечить сохранность общих зон, контролировать соблюдение требований пожарной безопасности и инженерных регламентов. Задача управляющeй компании бизнеc-центра заключается в том, чтобы этот процесс не создавал препятствий ни для собственников, ни для тех резидентов, которые уже начали работать в здании. Это ещё раз показывает, что грамотная УК решает не только эксплуатационные, но и по сути девелоперские задачи на самом чувствительном этапе — в первые месяцы после ввода.

По нашей статистике, в течение первых полугода больше трети собственников успевают завершить проектирование, выйти на ремонтные работы, а часть из них уже начинает эксплуатировать свои помещения. Для нового бизнеc-центра это показатель, заметно влияющий на успех заселения всех помещений, чтобы достичь нулевой вакансии в среднем через два года после ввода объекта.

Коротко о заполняемости объектов STONE

STONE Towers (Tower B и Tower C, около 150 собственников): заполняемость через полтора года после ввода — 80%. STONE Савеловская: за первые 6 месяцев к проектированию и ремонту приступили 35% собственников. Отделка по программе STONE Office Дизайн начинается от 65 тыс. руб./кв. м без НДС — против от 80 тыс. руб./кв. м у частных подрядчиков, а срок подготовки помещения сокращается в 2–2,5 раза. По статистике STONE, в первые полгода после ввода больше трети собственников успевают выйти на ремонт, а ориентир по рынку — нулевая вакансия бизнеc-центра в среднем через два года после ввода.